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三四线城市的房价就活该不上涨那是你们都错

发布时间:2019-08-26 02:23:25

三四线城市的房价就活该不上涨?那是你们都错了!

在从业地产这几年,我听过最多的一句话就是,珍爱生命,远离三四线!

尤其是在我从业前期,作为一个刚刚入行的小菜鸟,分给我的项目大都是一些三四线城市的拿地可行性研究。

在这两年,我作为公司最知名的三四线城市报告狗,做了大概20多个三四线城市项目的可行性研究报告,最终这些项目都以房企撤出,项目流产而告终。在我们的报告中,提到最多的一句话就是——三四线城市供应大、消化慢、周期长,价格别说上涨空间了,只要不跌就是万幸!

甚至在很长的时间里,我的固有印象就是——

对于房地产来说,三四线城市就是泥潭沼泽,千万不要碰,凡是不听劝告的,全都沉入泥潭中,无法脱身,无一例外!

1

因为个三四线城市的破房子,我惨遭土豪朋友打脸侮辱!

得益于去年一整年的房价疯涨,再加上各大自媒体公众号的普及,现在全国人民都在“炒房赚钱”的貌似光明大道上,矢志不渝的走下去。而我身边的朋友,每周都在问我,死胖子,哪里有个好楼盘,你看能不能搞一套?能不能让我登上人生巅峰?

我有一个土豪朋友,久居魔都。在去年10月份,他问我,在上海的西南有个嘉兴,距离上海有100公里左右,房价现在才8000多,能不能买,能不能投资一把?

我说为啥要买这个?他说,因为便宜啊,上海现在房价基本都要奔7万而去,现在嘉兴的房价才8000,这显然是洼地啊!

当时的我直接根据自己的固有印象,也没去考证查询,直接来了句,不能买,100公里的距离,上海根本辐射不到嘉兴,你那点钱来我面前显摆显摆还可以,去填坑?跳进去影子都找不到!

这位土豪朋友最终听从了我的建议,放弃了这个想法。

4个月过去后,春节前,丫给我发了个,一张图,就是他看中的那个楼盘的价格变化图,其中3个月涨幅30%被丫加粗标红,异常的刺眼。

紧接着,又是一句话——

臭不要脸的死胖子,天天装什么专业人士,坑了老子没上车,老子竟然还信了你的邪,损失了几十万!

这显然不能忍啊,我必须用我的专业知识去击败他,一个拥有多年市场经验的专业人士怎么能忍受如此侮辱。

我经过1周的考证查询,又整理了沪三角城市连续12个月的市场月报,经过数据统计和分析,最终我不得不给这土豪孙子发了个——

哥,我错了,我翻了经验主义的错误!

2

三四线城市房价的确涨了,而且是出乎意料的跳涨!

以下就是我通过1周的数据整理分析,得出的三四线城市房价指数变动图——

这个所谓的房价指数就是能够直接反应房价涨跌趋势的重要数据,数据越大,说明涨幅越大,数据越小涨幅越小。

通过数据对比我发现,通过史上最严厉的“限购、限贷、限价、限售”等一系列调控政策,一二线城市的房价的确是急刹车了,当下的房价涨幅在逐步回落。

但与此同时,三线城市正在不安分的跳出来,房价在呈指数级的上升!

同时,我还发现先在中国房价变动历史中,每一次一线城市涨的时候,三线城市房价很平稳甚至是下跌,但一线城市在房价最高峰准备回落的时候,三线城市反而开始不安分的涨了!

尤其是在今年,在一二线城市房价涨幅回落的当下,三四线城市房价正在发生激涨!在某些城市甚至是跳涨!

这个结论很是让我无法理解啊!为什么?难道数据出错误了?还是我的专业性出问题了?这不科学啊,这是对我多年从业经验的赤裸裸侮辱啊!

作为一个能7*24小时连续加班的地产专业分析狗,显然是无法死心的,我必须要把问题的原因找到!

最终,在我不死心的分析整理下,我大概得到了四个原因——

3

城市群效应、比价效应、供给真空、库存消化完成!

1、城市群效应正在以你看不见摸不着的方式改变着我们的城市、我们的生活。

以前有人给我讲城市群,给我讲都市圈,我会毫不犹豫的说,这又是一个被洗脑的货,讲什么大格局,城市格局的变化岂是我们这群货能搞明白的!

直到我看到了这张图——

中国城市灯光图

这是一张中国夜晚的城市灯光图,从图上我们能明显看到,在灯光的背后是中国正在形成若干个庞然大物般的城市群,这些城市群由点及线,由线及面,正在疯狂的向外扩张!

围绕着上海、北京、深圳等若干个强一线城市,数十个甚至是几十个三四线城市群星拱卫,强一线城市正在通过高铁、高速、城市快速等交通体系,疯狂的向外扩张,去吞并周边的三四线城市,将其纳入自己的城市配套辐射范围内,而三四线城市丝毫不抗拒,乐在其中!

我在去了珠三角之后,这种感受更为深刻。

我发现我们发现整个-珠三角最繁忙的就是高速公路,珠三角的高速公路上跑的最多是密密麻麻的集装箱货柜车,就跟一只只勤劳的小蜜蜂一样在城市间来回穿梭……这些小蜜蜂的背后是一家家这样的企业——他的总部在深圳,研发在东莞,工厂在惠州,在惠州港装船,出口直接出口东南亚,当地的朋友告诉我,珠三角类似这样的企业有上千家,甚至是上万家!

以后类似这样的企业会越来越多

,这种现象的背后同样也是城市群的效应!

城市群的形成是带动三四线城市房价上涨的基础!因为三四线城市会伴随城市群的形成,被纳入一线城市的辐射范围内,原有的城市边界被打破,原有的交通距离被缩短,原有的城市配套隔阂被击碎!

一线城市中工作上班生活的人,开始不再抗拒向外迁移。

2、真正吸引他们迁移的还是价格,三四线城市拥有强大的比价效应优势!

这是当前珠三角粤港澳大湾区各个城市的房价分布图——

粤港澳大湾区4月房价分布图

我从这张图上发现,伴随去年一整年的房价上涨,一线城市和三四线城市的价差被拉得越来越大,深圳和惠州的房价居然能差5万,和东莞的差价也能差不多达到3万!

周边三四线城市的价格优势被进一步放大,而且伴随一线城市的房价上涨,总有买不起房的刚需客户开始外溢,开始逃离一线城市,去周边价格优势更大的三四线城市买房。

我们在东莞考察的过程中,经常能碰见从深圳逃离出来的的刚需客户,刚开始我们很不理解,为什么你要跑这么远来买房子,每天上班起码要多1个小时的通勤时间。他告诉我,我用这1小时的通勤时间,一辆宝马就出来了!因为中心区房价5/6万,这里两三万,首付相差几十万,足够买辆宝马了!

看见了吧,这就是市场的威力,这就是价格的力量!

对于刚需客来说,无非就是每天多1个小时通勤时间嘛,在高达3万的差价面前,一切的问题都不再是问题。

3、三四线城市多年缩减供地之后,终于迎来了需求的爆发,供需关系逐步平衡!

上文我已经说过,我曾做过20个地市的可行性研究报告,普遍反映的问题就是库存量大,在长达5年的时间里,开发商其实是在逐步撤出三四线城市。

另一方面政府也看到了去库存的泥潭,也在自己主动的去降低土地的供应,将工作重心放在了剩余库存的去化上面。

这个是我统计的三四线城市供需关系图

一边是多年控制供地,甚至是保持0供应,另一边是积极去库存,三四线城市的供需终于在这个需求爆发的季节里,迎来了相对平衡的供需关系。

三四线城市,尤其是经济实力强、一线城市周边的三四线城市迎来了多年来首次的供应真空!也就是去年年底,这些城市的诸多项目突然发现看房的人多了,房子反而不够卖了!而且是第一次出现房子不够卖的情况!

于是,库存去化完成的城市率先启动领涨模式,房价开始涨了!

结合上面三点,我们发现一边是城市群效应和比价效应带来的一线城市客户外溢,三四线城市的购房客户突然增加了,需求多了。

另一边呢,是三四线城市多年缩减供应甚至是0供应;

两相一结合,很多三四线城市,尤其是一线城市周边的三四线城市库存去化竟然完成了!房价也就自然开始涨了!

这是一线城市周边的三四线城市库存周期和房价的对比图

通过这张图,我们发现凡是库存去化率先完成的城市,在本轮房价变化中,率先领涨,比如芜湖和徐州。

终于,我不负多年的专业积累,整理出来了一条三四线城市的房价上涨轨迹——

城市集群形成,一线城市拉动周边三四线城市共同发展,城市边界被打破,城市距离被击碎,越来越多的在一线城市工作的人不再抗拒三四线城市,吸引力和拉动力出现了;

一线城市暴涨,刚需客户在市区买不起房,只好到更远的郊区甚至是三四线城市买房,还有被限购打击的投资客也在向周边城市转移,逼迫力和驱逐力产生了;

三四线城市多年的供应真空和去化增速,诸多经济实力比较强或者距离一线城市比较近的三四线城市率先完成库存去化,抬升力和溢价力来了;

于是房价就涨了!

4

我把我将近两周的研究成果放在了土豪朋友面前,土豪朋友闪烁着迷茫的大眼睛问我——那你说,我现在是不是该赶紧到三四线城市扫货抢房!

我摇摇头,告诉他——

不是所有三四线城市都环绕在一线城市周边,也不是所有的三四线城市都完成了库存去化,冒然进场还是会变成炮灰;

一线城市的辐射力也不是万能的,也不是毫无边界的,总会出现一个主力的发展方向,把握在这个方向上出手,才不至于掉坑里;

数据才是检验真理的唯一标准,不要道听途说,听别人一忽悠就跑到开封、许昌、荥阳这类城市里去,这些城市里的大片空地,最后都是坑,填的都是炮灰!

你现在问我哪里靠谱?哪里能进场?我还没研究到这一步,等下一篇吧,我会把机会城市整理出来。

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