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全国法院涉及房地产调控政策的司法文件整理

发布时间:2019-08-26 02:04:09

全国法院涉及房地产调控政策的司法文件整理

近年来,国家和地方房地产调控政策频出,客观上对房屋买卖合同的履行造成较大影响,同时也引发大量房屋买卖合同纠纷诉讼。为解决涉及房地产调控政策的纠纷案件审理中的疑难问题,最高人民法院和一些省市高级人民法院,针对涉及房地产调控政策的房屋买卖合同纠纷案件的处理,发布了一些司法文件。这些文件中,有些是针对房地产调控政策出台的专门司法文件,有些是在关于民事审判或房屋买卖合同纠纷案件审理的司法文件中,针对涉及房地产调控政策有关问题进行特别规定。本文对这些司法文件进行了整理。

说明:1、针对房地产调控政策的专门司法文件,仅列出文件名称、文号或发布时间,不列文件内容。2、其他司法文件中涉及房地产调控政策的规定,除列出文件名称、文号或发布时间外,还摘录了具体规定的条款序号和内容。

针对房地产调控政策的专门司法文件

最高人民法院《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》

(2013年6月28日 法明传[2013]359号)

北京市高级人民法院关于下发《关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》的通知

(2013年7月9日)

北京市高级人民法院《关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》

(京高法发[2011]400号)

北京市高级人民法院民一庭《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》

(2011年12月13日)

北京市高级人民法院民一庭《关于妥当审理涉及房贷新政相关房屋买卖案件的会议纪要》

(2010年12月)

安徽省高级人民法院《关于在审理房地产案件中认真贯彻“新国五条”精神的通知》

(2013年5月9日)

浙江省高级人民法院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》

(2011年4月22日)

其他司法文件中涉及房地产调控政策的规定

最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》

(三)关于房地产调控政策问题28、房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持其诉请。房屋买卖合同签订后,由于住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。29、因房地产政策调控引发房价波动较大,当事人因房屋价格明显下降或者出卖人因房屋价格较快上涨的原因,请求解除房屋买卖合同,或者请求补足房屋差价的,人民法院要依法维护房地产市场的诚信交易秩序,强调成立并生效的合同对当事人的法律约束力。30、要注意发挥司法审判在规范和引导房地产居间市场中的作用

。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同,如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款,或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记,居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予以支持,但是居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意损害委托人利益的,对居间人请求委托人支付报酬的,不应予以支持;委托人请求居间人赔偿所造成损失的,应根据当事人的过错程度处理。

天津市高级人民法院《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》

(津高法[2016]158号)

七、关于受房地产调控政策影响案件的处理问题

因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响,合同确实无法继续履行的,一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形,当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。因前述原因,当事人解除合同以后,出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人,买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡,损失方要求加大对方承担比例的,可酌情予以支持。

海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》

(2011年审判委员会第1次会议讨论通过)

四、关于涉“限购令”商品房买卖纠纷

14、政府或政府主管部门发布“限购令”的,拟购房人可购房套数以相关“限购令”为限。开发商因“限购令”不能履行合同义务,拟购房人要求承担违约的,不予支持。

山东省高级人民法院关于印发《全省民事审判工作会议纪要》的通知

(2011年12月2日 鲁高法[2011]297号)

二、关于房地产纠纷案件(四)关于因信贷政策变化导致商品房买卖合同不能履行的处理问题

国家为遏制房地产价格的过快上涨,先后采取一系列宏观调控政策,其中以提高商品房款首付比例和贷款利率为主要内容的信贷政策的变化对商品房买卖合同的履行影响比较大。对于买受人以按揭贷款方式支付购房款的商品房买卖合同履行中,如买受人有证据举证证明确因信贷政策的变化而不能办理合同约定的按揭贷款,且双方对付款方式无法协商变更,而请求解除商品房买卖合同的,可予以支持。但合同有明确约定的除外。

(五)关于因限购政策导致商品房买卖不能发生物权效力的处理问题

为控制房地产价格的过快上涨,许多地方人民政府根据2010年4月17日国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)的规定,出台了相应的限购政策,对购房人购买房屋的套数进行限制,因此,在审理商品房买卖合同纠纷案件中应当注意对限购政策的适用。商品房买卖合同签订后,对于房屋买受人有证据证明确因限购政策的实施无法办理房屋所有权变更登记的,而请求与出卖人解除合同的,可予以支持,但合同有明确约定的除外。

地方人民政府没有出台相应限购政策的,房屋买受人不得以限购政策的实施为由请求解除合同。

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